Une chaudière qui lâche en janvier, un robinet qui goutte, une cloison que le locataire voudrait abattre : dans un logement loué, chaque travaux a un payeur désigné par la loi. La répartition tient en quelques règles, et les connaître évite la plupart des disputes au moment de l’état des lieux de sortie.
Ce que le bailleur doit payer
Le Code civil est clair : le bailleur délivre le logement en bon état de réparations de toute espèce et, pendant toute la durée du bail, il fait toutes les réparations qui deviennent nécessaires, autres que les réparations locatives (articles 1719 et 1720). Concrètement, la chaudière, le ballon d’eau chaude, la toiture, les canalisations encastrées, les volets vétustes, le remplacement d’une fenêtre qui ne ferme plus : c’est lui.
S’y ajoute l’obligation de décence de la loi du 6 juillet 1989 (article 6) : le logement ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité, et il doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Les travaux d’isolation ou de chauffage qui en découlent sont à la charge du propriétaire, quoi qu’en dise le bail.
Enfin, le bailleur garantit le locataire contre les vices ou défauts du logement qui en empêchent l’usage, même s’il les ignorait en signant le bail (article 1721). Une infiltration ancienne, une installation électrique dangereuse ou une humidité structurelle entrent dans ce cadre, avec, le cas échéant, une indemnisation du locataire. Cette garantie a ses limites : elle ne couvre ni les défauts apparents acceptés à l’entrée dans les lieux, ni ceux que le locataire a lui-même causés.
Ce que le locataire doit payer
Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives, dont la liste est fixée par décret (article 7 de la loi de 1989) : joints, robinetterie, flexibles de douche, petites retouches de peinture, graissage des gonds, remplacement des vitres cassées, entretien annuel de la chaudière, débouchage des évacuations.
La limite est importante : ces réparations ne lui incombent plus lorsqu’elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. Un parquet usé par vingt ans d’occupation normale n’est pas une dégradation ; un trou dans la porte l’est. D’où l’intérêt d’un état des lieux d’entrée détaillé et, si le bail en prévoit une, d’une grille de vétusté.
Les travaux que le locataire veut faire lui-même
Les simples aménagements sont libres : repeindre, poser des étagères, changer une moquette. Le propriétaire ne peut pas s’y opposer tant qu’ils ne transforment pas le logement. La transformation, elle, suppose son accord écrit : abattre une cloison, changer la destination d’une pièce, remplacer une baignoire par une douche. Sans accord, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise en état ou conserver les travaux sans indemniser le locataire ; si les travaux mettent en péril les équipements ou la sécurité, il peut exiger la remise en état immédiate.
Une exception vaut d’être connue : pour des travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie, et pour des travaux de rénovation énergétique, le locataire adresse une demande par lettre recommandée, et l’absence de réponse du bailleur dans les deux mois vaut accord.
Les travaux urgents en cours de bail
Si des réparations urgentes ne peuvent pas attendre la fin du bail, le locataire doit les supporter, même s’il est privé d’une partie du logement pendant leur durée. Mais au-delà de vingt et un jours, le loyer est réduit en proportion du temps et de la surface dont il a été privé ; et si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de la famille, le locataire peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil). Prévenir le locataire par écrit, planifier les interventions et tenir le délai sont donc dans l’intérêt du propriétaire.
Trois réflexes qui évitent les litiges
- Un état des lieux d’entrée précis, pièce par pièce, photos datées à l’appui : c’est lui qui départage usure normale et dégradation à la sortie.
- Tout par écrit : accord pour des travaux, notification de réparations urgentes, réponse à une demande du locataire.
- Des devis et des factures conservés pendant toute la location : ils fondent une retenue sur le dépôt de garantie comme une demande en justice.
Quand le litige dépasse les travaux
Lorsque les dégradations s’ajoutent à des loyers impayés, la question n’est plus de savoir qui paie la peinture : c’est le bail lui-même qui est en jeu. Le propriétaire peut alors faire jouer la clause résolutoire, puis engager la procédure d’expulsion, un parcours balisé par la loi où chaque acte et chaque délai comptent. Ce n’est plus l’affaire d’un artisan mais d’un avocat en contentieux locatif ; le site de Maître Clara Anidjar, avocate au barreau de Paris, présente l’accompagnement d’un avocat dans une procédure d’expulsion, de l’analyse du dossier à la libération des lieux.
Textes cités : Code civil, articles 1719, 1720, 1721 et 1724 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
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