Les propriétaires qui rénovent lourdement restent exposés sans dommage-ouvrage

Les propriétaires qui rénovent lourdement restent exposés sans dommage-ouvrage

Un propriétaire qui engage une rénovation lourde sans assurance dommage-ouvrage n’est pas sans recours, mais il devra, en cas de désordre grave, agir lui-même contre les entreprises et leurs assureurs décennaux, souvent au prix d’une expertise et d’une procédure longues. Le risque se prolonge à la revente : pendant dix ans, il répond lui-même des désordres de nature décennale vis-à-vis de l’acheteur, en tant que vendeur ayant fait construire. Cette situation est fréquente, car la loi n’assortit pas l’obligation de sanction pénale pour le particulier qui rénove son propre logement.

Surélévation, extension, reprise de planchers, ouverture d’un mur porteur, transformation d’une grange en habitation : ces chantiers ont en commun de toucher à la structure ou de créer un ouvrage nouveau. Ils entrent alors dans le champ de l’assurance dommage ouvrage, que beaucoup de particuliers associent à tort à la seule construction neuve.

Le budget d’une rénovation lourde est déjà tendu, et l’assurance passe souvent à la trappe au moment des arbitrages. C’est compréhensible, mais il vaut mieux décider en connaissant les conséquences.

Une rénovation est-elle concernée par l’obligation de dommage-ouvrage ?

Une rénovation est concernée dès lors que les travaux constituent un ouvrage au sens de la responsabilité décennale, ce qui est le cas des travaux touchant à la structure, au clos et au couvert, ou des extensions. L’article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier. Un simple rafraîchissement (peinture, revêtements de sol, remplacement d’une cuisine) n’est en principe pas concerné.

La frontière n’est pas toujours nette, et certaines situations demandent une analyse au cas par cas : isolation par l’extérieur, réfection complète de toiture, remplacement d’une installation de chauffage intégrée au bâti. Dans le doute, la question doit être posée avant le début des travaux, pas après l’apparition d’une fissure.

Pour les lecteurs qui réalisent eux-mêmes une partie des travaux, un point mérite d’être rappelé : les assureurs dommage-ouvrage examinent de près les chantiers où le propriétaire intervient lui-même sur des éléments structurels, et demandent les attestations des entreprises qui interviennent. Le second œuvre en autoconstruction pose rarement problème ; le gros œuvre fait maison, beaucoup plus souvent. Mieux vaut clarifier la répartition des tâches avant de solliciter une proposition.

Et les parties anciennes du bâtiment ?

C’est un point mal connu. L’article L243-1-1 du Code des assurances prévoit que les obligations d’assurance ne s’appliquent pas aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf lorsque, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf, ils en deviennent techniquement indivisibles. Concrètement, si une extension endommage la maison d’origine, la prise en charge de ces dommages sur l’existant dépend des termes du contrat. Mieux vaut le vérifier au moment de la souscription.

Ce que le propriétaire risque concrètement

Sans dommage-ouvrage, plusieurs scénarios peuvent devenir problématiques :

• une fissure structurelle apparaît trois ans après les travaux, et le maçon comme le charpentier contestent leur responsabilité ;
• l’entreprise principale a cessé son activité et son assureur décennal discute la garantie ;
• une infiltration grave rend une pièce inhabitable, mais aucune indemnisation n’arrive avant l’issue d’une expertise judiciaire ;
• un artisan n’était pas assuré pour l’activité réellement exercée sur le chantier.

Dans chacun de ces cas, la dommage-ouvrage aurait préfinancé les réparations. Son assureur doit prendre position dans un délai de 60 jours après la déclaration du sinistre, puis présenter une offre d’indemnité dans un délai de 90 jours. Il se charge ensuite de récupérer les sommes auprès des constructeurs responsables. Sans elle, c’est au propriétaire de mener ce combat, à ses frais et à son rythme.

Le moment de la revente

La revente est souvent le moment où le défaut d’assurance se révèle. L’article 1792-1 du Code civil considère comme constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Le propriétaire qui a fait réaliser une rénovation lourde et revend dans les dix ans peut donc voir sa responsabilité décennale engagée par l’acquéreur.

L’article L243-2 du Code des assurances impose par ailleurs que l’acte de vente mentionne l’existence ou l’absence des assurances obligatoires. Le notaire demandera les attestations ; s’il n’y en a pas, l’acheteur en sera informé noir sur blanc.

La dommage-ouvrage suit l’immeuble : elle bénéficie aux propriétaires successifs jusqu’au terme des dix ans. C’est un élément concret de valeur pour un bien rénové, au même titre que les factures des entreprises et les diagnostics.

Limiter son exposition quand on rénove

Quelle que soit la décision prise sur l’assurance, quelques réflexes réduisent le risque :

• exiger l’attestation décennale de chaque entreprise avant la signature du devis, et vérifier que les activités mentionnées correspondent aux travaux ;
• organiser une réception écrite des travaux, avec un procès-verbal signé et les réserves éventuelles ;
• conserver devis, factures, plans et attestations pendant au moins dix ans après la réception ;
• pour les travaux touchant à la structure, faire intervenir un bureau d’études ou un maître d’œuvre.

Ces précautions facilitent les recours, mais elles ne remplacent pas le préfinancement. Pour les chantiers qui engagent la structure de la maison, Assurance-Dommage-Ouvrage.fr permet de faire le point sur cette assurance avant l’ouverture du chantier. Le moment de se poser la question est celui où les devis sont sur la table, pas celui où la première fissure apparaît.